главная/ условия/ контакты/ статьи/

В соответствии с пп. В п. 1 ст. 72 Конституции Российской Федерации [1] в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации находятся вопросы владения, пользования и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами. В Земельном кодексе Российской Федерации и Федеральном законе от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [2] с изменениями и дополнениями внесенными Федеральным законом «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 7 июля 2003 г. № 113-ФЗ и Федеральным законом «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 29 июня 2004 г. № 58-ФЗ исходя из этого, указаны полномочия субъектов Российской Федерации по регулированию земельных отношений. В частности, субъекты Российской Федерации получили преимущественное право на покупку земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения при их продаже (за исключением случаев продажи с публичных торгов) и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении таких долей участниками долевой собственности, в случае если другие участники долевой собственности откажутся от покупки таких долей или не заявят о намерении приобрести такие доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. При этом Федеральным законом детально регламентирована процедура реализации высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации данного преимущественного права.

Естественно возникает вопрос, если у субъекта Российской Федерации есть приоритетное право на приобретение земель сельскохозяйственного назначения в свою собственность, то каким земельным участкам и долям необходимо отдавать предпочтение? Какие критерии будут использованы при этом отборе? Для каких целей приобретенная земля будет использоваться? Каким образом будет предусмотрено финансирование намеченных мероприятий при формировании областного бюджета на следующий год? Представляется, что данная задача не должна решаться однобоко, при этом необходимо принимать во внимание тот факт, что продаваемые земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения разрознены по всей территории субъекта Российской Федерации, мало того, их размеры в среднем составляют от 20 до 30 гектаров. Учитывая, что согласно пп. 1 п. 3 ст. 1 Федерального закона, оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков, очевидно, что на земельных участках такого размера вряд ли возможно рентабельное сельскохозяйственное производство по ряду причин. Во первых, не существует научной системы земледелия без обоснованных севооборотов, причем севообороты прямо зависят от принятой системы земледелия, как ее главная составная часть. Научно обоснованная система земледелия включает следующие составные части:

1. Система правильных (полевых, кормовых, специальных) севооборотов.

2. Рациональная организация территории сельскохозяйственных угодий, севооборотов, культурных пастбищ.

3. Система удобрений и химических средств защиты растений от вредителей, болезней и сорняков.

4. Система обработки почвы и ухода за растениями.

5. Семеноводство и применение лучших сортов.

6. Агролесомелиорация, мелиорация и противоэрозийные мероприятия.

При проектировании системы севооборотов, правильной организации их территории, имеющей большое значение в создании наилучших условий для равномерного поступления валовой продукции по годам ротации севооборотов, нельзя забывать про агротехнику и технологичность посевов, в частности о пространственной изоляции посаженных растений. А эти требования вряд ли возможно выдержать при таком сравнительно небольшом размере землепользования в 20 - 30 гектаров. Во вторых, исходя из требований по формированию научно обоснованной системы земледелия, очевидно, что применение мощной сельскохозяйственной техники и сельскохозяйственной авиации не подходит для небольших полей такого размера. Поскольку это может нанести непоправимый вред посадкам и посевам на соседних полях, принадлежащих другим землепользователям. В третьих, в случае приобретения доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и необходимости выделения в натуре земельного участка такого размера, затраты на межевание и другие землеустроительные работы могут существенно превысить прибыль которую можно было получить с данного земельного участка.

Таким образом, субъект Российской Федерации (в лице высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) может и не реализовывать свое преимущественное право на покупку обособленного земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже. Но как быть, если продаваемый земельный участок отнесен к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям, использование которых для других целей не допускается и цена его будет сравнительно небольшой. Такие земли сельскохозяйственного назначения должны составлять «золотой фонд» субъекта Российской Федерации и поскольку формирование областного государственного унитарного предприятия сельскохозяйственного профиля на землепользовании размером в 20 – 30 гектаров просто нецелесообразно то, что делать в данном случае? Понуждать смежных собственников земельных участков к продаже своей собственности, в целях формирования крупного земельного массива, будет незаконно. Есть вариант, сдать такой земельный участок в дальнейшем в аренду, но для этого необходимы специально уполномоченные органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации в сфере регулирования земельных отношений на местах, которые могли бы осуществлять непосредственные действия по предоставлению земельного участка в аренду, а также контроль за сохранением целевого назначения данного земельного участка. А таких органов, в большинстве случаях, в субъектах Российской Федерации просто не существует.

Проще обстоит дело, если продаваемые земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения граничат с фондом перераспределения земель, земли которого, в соответствии с п. 2 ст. 18 Земельного кодекса, могут находиться в собственности субъектов Российской Федерации или если они граничат с землями, предоставленными областным государственным унитарным предприятиям сельскохозяйственного профиля либо другим объектам областного значения. В таком случае решение об осуществлении преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей собственности, при условии прохождения всей необходимой процедуры согласования, может быть принято в достаточно короткий срок.

Рассматривая со всех сторон проблему реализации преимущественного права субъекта Российской Федерации, нельзя сбрасывать со счетов и то, что продаваемые земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения могут попадать под перспективное строительство линейных инженерных сооружений областного значения (автомобильные дороги, нефтегазапроводы, ЛЭП и т.д.). В связи с этим необходимо установить порядок, при котором в бюджете субъекта Российской Федерации должно быть предусмотрено финансирование мероприятий по реализации преимущественного права субъекта Российской Федерации, при формировании областного бюджета на следующий год.

К решению данной проблемы необходим комплексный подход и приоритетом здесь должны выступать основные свойства земли как естественного природного комплекса. Для решения указанной задачи в субъектах Российской Федерации необходимо разработать областные целевые программы, при подготовке которых должны быть проработаны имеющиеся материалы по землям сельскохозяйственного назначения с той целью, что бы определиться: Где? Что? И как? Будет происходить на землях сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории области. Несомненно, собрать и обобщить такого рода сведения, задача не из легких. Поэтому целесообразнее всего было бы организовать рабочую группу по обороту земель сельскохозяйственного назначения, куда вошли бы представители всех заинтересованных структурных подразделений высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

Проведение данных мероприятий позволит субъекту Российской Федерации не только централизованно реализовать свое преимущественное право на покупку земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения при их продаже, но также и упорядочить использование земель сельскохозяйственного назначения на территории субъекта Российской Федерации.

РЕАЛИЗАЦИЯ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА СУБЪЕКТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В СФЕРЕ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ – ПРОБЛЕМЫ И ВОЗМОЖНЫЕ ПУТИ РЕШЕНИЯ